7月14日，據(jù)Wind通訊社報(bào)道，新加坡上市公司普洛斯選擇由厚樸、高瓴資本、萬科、SMG、中銀投資等組成的中國(guó)財(cái)團(tuán)進(jìn)行每股3.38新加坡元的收購(gòu)交易，估值約為116億美元（160億新幣）成功收購(gòu)普洛斯。

 收購(gòu)后各方占股比例方面，厚樸投資占股21.3%、萬科集團(tuán)占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團(tuán)投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。此前盛傳的平安集團(tuán)并未參與本次交易。對(duì)普洛斯的收購(gòu)傳聞最早始于去年11月份，當(dāng)時(shí)據(jù)外媒報(bào)道稱由普洛斯CEO梅志明與中投公司、高瓴資本、厚樸投資組成了競(jìng)購(gòu)財(cái)團(tuán)，聯(lián)合提出了收購(gòu)申請(qǐng)。

 盡管普洛斯對(duì)于這場(chǎng)收購(gòu)事宜的幾度辟謠，但在進(jìn)年2月3日，普洛斯還是發(fā)布了《關(guān)于戰(zhàn)略性評(píng)估最新情況的公告》，承認(rèn)已經(jīng)收到多份非約束性要約并成立特別委員會(huì)，各方的私有化方案已經(jīng)有了入圍結(jié)果，特別委員會(huì)正與入圍各方討論，并將開始進(jìn)行盡職調(diào)查。2月7日，有知情人士透露，中國(guó)投資人方風(fēng)雷意欲92億美元收購(gòu)普洛斯，并且獲得了普洛斯首席執(zhí)行官梅志明的支持。該知情人士還表示，方風(fēng)雷創(chuàng)立的北京私募股權(quán)基金厚樸投資攜手高瓴資本和普洛斯CEO 梅志明遞交了收購(gòu)報(bào)價(jià)。他們還稱，黑石集團(tuán)以及一個(gè)由華平投資牽頭的投資者團(tuán)隊(duì)也發(fā)出了不具約束性的報(bào)價(jià)。隨后的幾個(gè)月內(nèi)包括蘇寧、萬科、京東、阿里巴巴、KKR、RRJ 、TPG等資本方或物流巨頭相繼卷入這場(chǎng)爭(zhēng)奪戰(zhàn)中。在最后收購(gòu)普洛斯的五家公司中，厚樸投資占股、高瓴資本、中銀集團(tuán)投資有限公司均為資本方的代表，此前均投資過普洛斯。

厚樸資本

 2014年，由中國(guó)人壽、中銀集團(tuán)和厚樸資本等國(guó)有企業(yè)和投資機(jī)構(gòu)組成的中資財(cái)團(tuán)，對(duì)普洛斯進(jìn)行了25億美元的投資，厚樸資本主席方風(fēng)雷也借機(jī)出任了普洛斯上市公司董事及普洛斯中國(guó)公司董事，開始在普洛斯擁有話語權(quán)。

高瓴資本

 在2015年5月，高瓴資本(HillhouseCapital)以每股2.74元買進(jìn)3億3790萬股，總值超過9億元，成為了僅次于普洛斯的最大股東新加坡政府投資公司(GIC)的第二大股東。萬科的野心：成為中國(guó)第一的物流地產(chǎn)發(fā)展商而萬科作為一家地產(chǎn)開發(fā)商，其收購(gòu)普洛斯的目的明顯與厚樸、高瓴、中銀等資本方是不同的，顯然是基于其自身主業(yè)務(wù)的拓展——物流地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。因?yàn)槿f科正在進(jìn)行產(chǎn)業(yè)鏈條布局，以此做大企業(yè)本身，做大產(chǎn)業(yè)布局。

 我們可以看到在2014年和2015年萬科在物流地產(chǎn)都有相對(duì)應(yīng)得到布局。

 在2014年，萬科就已將物流地產(chǎn)作為其新業(yè)務(wù)的方向之一，有意思的是，彼時(shí)，萬科還曾稱要學(xué)習(xí)普洛斯，甚至請(qǐng)過普洛斯的專家到其總部給員工上課，目標(biāo)則是成為中國(guó)最好的物流地產(chǎn)供應(yīng)商。2015年，萬科成立萬科物流地產(chǎn)發(fā)展有限公司，并引入黑石作為股東，此舉就被業(yè)內(nèi)視為是效仿普洛斯之模式。據(jù)悉，普洛斯為“地產(chǎn)+基金”式的發(fā)展，作為地產(chǎn)開發(fā)商的萬科引入投資型基金黑石，顯然確有“地產(chǎn)+基金”之意。近年來更是在倉(cāng)儲(chǔ)地產(chǎn)領(lǐng)域加大布局力度，截至2016年底，萬科物流地產(chǎn)已獲取的18個(gè)項(xiàng)目總建面約147萬平方米，今年再增加150萬平方，目前萬科的物流地產(chǎn)項(xiàng)目都是倉(cāng)儲(chǔ)空間。

 所以，從這起收購(gòu)案中，我們也隱約地看到萬科的野心：要成為中國(guó)第一的物流地產(chǎn)發(fā)展商。對(duì)于萬科這樣的地產(chǎn)開發(fā)商除本身具有的資金實(shí)力外，相比外資更具本土化優(yōu)勢(shì)；相比菜鳥等電商平臺(tái)，具備專業(yè)化運(yùn)營(yíng)和拿地選址優(yōu)勢(shì)； 相比平安不動(dòng)產(chǎn)等其它物流地產(chǎn)商， 具備專業(yè)化投資團(tuán)隊(duì)和規(guī)?；瘶I(yè)務(wù)協(xié)同優(yōu)勢(shì)。

從市場(chǎng)估值的角度來看，普洛斯 2015 年 ROE 為 15.4%，盡管略低于萬科 、保利，但高于上市房企平均水平（11.2%）4.2 個(gè) 百分點(diǎn)，目前 PE11.9 倍，亦高于保利等傳統(tǒng)開發(fā)商。

 傳統(tǒng)地產(chǎn)與物流地產(chǎn)估值及 ROE 對(duì)比（來源：中國(guó)產(chǎn)業(yè)信息網(wǎng)）

 而普洛斯自2003年進(jìn)入中國(guó)以來，通過將物流倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施的國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)帶入中國(guó)(目前國(guó)內(nèi)高標(biāo)準(zhǔn)物流倉(cāng)儲(chǔ)的建設(shè)基本是以普洛斯為標(biāo)準(zhǔn))，開始在中國(guó)占據(jù)著較大的物流地產(chǎn)市場(chǎng)份額。2015年，普洛斯占國(guó)內(nèi)現(xiàn)代物流地產(chǎn)市場(chǎng)55%的份額，其它物流地產(chǎn)企業(yè)份額遠(yuǎn)小于普洛斯。截至今年3月31日，在中國(guó)，普洛斯有園區(qū)252個(gè)，分布在38個(gè)主要城市，物業(yè)總面積2870萬方。

2015 年國(guó)內(nèi)主要物流地產(chǎn)商市場(chǎng)份額

 普洛斯通過重點(diǎn)發(fā)展海港物流園、臨空物流園及加工基地物流園，在城市周邊臨近機(jī)場(chǎng)、海港和高速公路等交通樞紐獲取土地，開發(fā)建設(shè)物流中心。通過直接投資和與其它機(jī)構(gòu)合作的方式獲取土地。例如，普洛斯和中國(guó)物資儲(chǔ)運(yùn)總公司合作成立合資公司，中儲(chǔ)以土地使用權(quán)和倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施出資，普洛斯以現(xiàn)金出資。合資建設(shè)的倉(cāng)儲(chǔ)中心出售給普洛斯旗下的產(chǎn)業(yè)基金，再由中儲(chǔ)向該基金租賃倉(cāng)儲(chǔ)中心運(yùn)營(yíng)；或者直接由中儲(chǔ)進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，普洛斯提供客戶資源。普洛斯物流園主要產(chǎn)品是雙層、單層倉(cāng)庫(kù)、集裝箱堆場(chǎng)、及辦公室附屬設(shè)施。除了普通物流園，普洛斯還建設(shè)保稅物流園。普洛斯物流園一般規(guī)模都不大，在全球開發(fā)的物流園平均面積不到2萬平方米。國(guó)內(nèi)小型物流園占地約3-5萬平方米，中型物流園在10-20萬占地面積，很少有上千畝的物流園，且大都采用分期開發(fā)降低風(fēng)險(xiǎn)。

 同時(shí)，普洛斯除了擁有倉(cāng)儲(chǔ)廠房，還擁有多層次服務(wù)體系，不僅為客戶提供量身定制的、靈活的租賃項(xiàng)目，還為客戶提供整套的物流配送服務(wù)和解決方案，幫助客戶應(yīng)對(duì)諸如周期性變化、競(jìng)爭(zhēng)性挑戰(zhàn)等環(huán)境，極大滿足了客戶的需求。另外，普洛斯（中國(guó)）在中國(guó)及日本采用了Oracle JD Edwards Enterprise One建立一套信息化系統(tǒng)，對(duì)企業(yè)的資本、搜索人力、項(xiàng)目、租賃業(yè)務(wù)、客戶關(guān)系等方面進(jìn)行全面的管理。這一工具系統(tǒng)囊括了對(duì)內(nèi)部流程和客戶服務(wù)的所有管理。該系統(tǒng)從分析客戶的需求和選址入手，對(duì)施工過程進(jìn)行嚴(yán)格的成本控制，對(duì)預(yù)算的管理以及施工建造過程管理都將其用于物流設(shè)施建設(shè)方面的成本降到最低。在物業(yè)交付使用后，系統(tǒng)還將進(jìn)行客戶管理和物業(yè)管理，將每個(gè)客戶簽的租約輸入系統(tǒng)，在評(píng)估收益風(fēng)險(xiǎn)后簽定租約，最大可能地保證投資的安全性。

 所以，我們可以看到，萬科與普洛斯如成功聯(lián)姻，將產(chǎn)生強(qiáng)大的業(yè)務(wù)協(xié)同效應(yīng)。一方面，萬科極強(qiáng)的開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)及資源優(yōu)勢(shì)，能與普洛斯高效的物流倉(cāng)儲(chǔ)網(wǎng)絡(luò)及卓越的管理能力將形成優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)。另一方面，雙方在客戶資源方面可形成協(xié)同。萬科于2016年聯(lián)合其他投資方收購(gòu)印力集團(tuán)96.55%的股權(quán)，加上自有的商業(yè)地產(chǎn)，萬科的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)模在國(guó)內(nèi)已排名前三。萬科整合印力之后的商業(yè)平臺(tái)聚集了豐富的客戶資源，未來有機(jī)會(huì)將其導(dǎo)入物流倉(cāng)儲(chǔ)的客戶群當(dāng)中；普洛斯的客戶以第三方物流公司、制造業(yè)企業(yè)、零售及電商企業(yè)等為主，也有機(jī)會(huì)與萬科商業(yè)開展更多合作。