仲量聯(lián)行在近日發(fā)布的物流地產(chǎn)報告中提到，今年至少有254億美元的中國資本流向物流地產(chǎn)，且未來因為消費的不斷升級，物流地產(chǎn)還將面臨供不應(yīng)求的市場局面。不過，與巨大市場空間伴隨的還有由投資周期長、回報慢帶來的資金和運營能力的雙重考驗。

投資額：至少254億美元

   萬科日前發(fā)布的8月業(yè)績報告顯示，萬科在8月又新添5宗物流地塊，分別位于蘇州、昆明、廣州。這也進一步揭示了萬科在物流地產(chǎn)上的雄心。而在更早之前，萬科領(lǐng)銜厚樸、高瓴資本、中銀集團，以3.38新加坡元/股、總代價約159億新元（約790億元人民幣），成功收購新加坡上市物流公司普洛斯的全部股份。這也成為亞洲歷史上最大的私募股權(quán)并購，也成為了物流行業(yè)的最大并購。

   除了萬科之外，其他企業(yè)對于物流地產(chǎn)的熱情也在逐漸升溫。綠地參股東航物流混改試點，平安作為第二大股東支持碧桂園購買中集產(chǎn)城25%股份，榮盛宣布牽手菜鳥網(wǎng)絡(luò)。來自仲量聯(lián)行關(guān)于物流地產(chǎn)的報告顯示，今年至少有254億美元的中國資本投向物流地產(chǎn)。

   另有世邦魏理仕的一份《2017年亞太區(qū)投資者意向調(diào)查》顯示，2017年61%的中國投資者考慮直接投資物業(yè)以獲得更高回報（2016年為49%），其中，物流地產(chǎn)的投資意向占到20%，受到了投資者比以往任何一年都多的青睞。

市場缺口：2020年達1億平方米

   在仲量聯(lián)行華東區(qū)物流地產(chǎn)部總監(jiān)黃暉看來，電商零售業(yè)的蓬勃發(fā)展推動了物流地產(chǎn)市場的興盛，投資市場的交易規(guī)模也有望逐年增長。戴德梁行的另一份報告指出，過去十年間，隨著經(jīng)濟發(fā)展，中國物流地產(chǎn)市場迎來爆發(fā)式增長。整體市場規(guī)模從2005年的不足3億元增長到2016年的超過100億元，如此快速的發(fā)展主要得益于國內(nèi)消費市場的繁榮。預計至2020年，電子商務(wù)、消費品、物流服務(wù)和工業(yè)對高標準倉庫的需求將達到1.4億-2.1億平方米，而屆時供應(yīng)量或只有5600萬-6600萬平方米，供應(yīng)缺口超過1億平方米。在相當長一段時期內(nèi)，中國物流地產(chǎn)市場將維持供不應(yīng)求的態(tài)勢。這也是吸引眾多企業(yè)參與的原因。

   除了市場藍海外，物流地產(chǎn)的投資回報率也好于其他物業(yè)投資，尤其是對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，投資回報率也是它們更為看重的。世邦魏理仕的報告顯示，物流地產(chǎn)的租金增長幅度高于住宅和普通商業(yè)地產(chǎn)且更穩(wěn)定。以2017年一季度為例，上海的高檔住宅租金環(huán)比增長0.9%，寫字樓和購物中心環(huán)比增長率分別為-0.7%和0.5%，而物流設(shè)施的租金環(huán)比增長率為1.4%，南京更是達到了2.6%。

   “此外，中國開發(fā)商多元化轉(zhuǎn)型的需求強烈，作為行業(yè)標桿，萬科花費巨大投資建倉庫而不是建房子，足見中國物流業(yè)現(xiàn)已成為內(nèi)地地產(chǎn)投資者最熱門的標的之一。”仲量聯(lián)行中國工業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)司徒藝如是說。

長周期：3-5年才能形成網(wǎng)絡(luò)化

   雖然市場前景大且投資回報率要好于其他物業(yè)形態(tài)，但是物流地產(chǎn)的開發(fā)投資也將考驗參與者。

   據(jù)悉，物流地產(chǎn)包括物流園區(qū)、物流倉庫、配送中心、分撥中心等，相比地產(chǎn)開發(fā)具有土地價格較低、政策支持多等優(yōu)勢，就其回報而言，同時擁有土地增值、租金回報、服務(wù)費用等未來收益空間。然而，投資周期長、投資回報慢的特點也是不可規(guī)避的。

   黃暉進而表示：“物流地產(chǎn)在中國一直是外資領(lǐng)跑，最近幾年中資投資方、開發(fā)商紛紛進入市場，且投入巨大。然而因為工業(yè)物流用地天然稀缺以及開發(fā)周期等因素，沒有3-5年的時間，項目形成網(wǎng)絡(luò)化、規(guī)模化幾乎不可能，因此中資在市場上一度只能扮演追趕者的角色。”

   物流地產(chǎn)的網(wǎng)絡(luò)化和規(guī)?；嘀傅氖钱a(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)，即是否擁有足夠的客戶資源來作為支撐。據(jù)悉，有近80%的物流園區(qū)依然處于虧損性運營甚至閑置狀態(tài)。另有國外可供參考的案例顯示，一個物流設(shè)施空置率必須控制在5%以內(nèi)才能保持10%的回報，如果空置率達到15%，就難以獲得利潤。從目前國內(nèi)物流行業(yè)來看，擁有強大的客戶資源才是實現(xiàn)物流地產(chǎn)盈利的基礎(chǔ)。