隨著相關(guān)部門積極推進基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，眾多券商正在加快產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)資產(chǎn)證券化進程。

（名詞解釋：不動產(chǎn)投資信托基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REIT），也稱“房地產(chǎn)投資信托基金” ，最早的定義為“有多個受托人作為管理者，并持有可轉(zhuǎn)換的收益股份所組成的非公司組織”。由此將REITs明確界定為專門持有房地產(chǎn)、抵押貸款相關(guān)的資產(chǎn)或同時持有兩種資產(chǎn)的封閉型投資基金。）

　　一位券商資產(chǎn)證券化部門負(fù)責(zé)人向記者透露，近期他連續(xù)調(diào)研了多個二三線城市產(chǎn)業(yè)物流園，但能符合資產(chǎn)證券化條件的產(chǎn)業(yè)物流園不多。究其原因，不少二三線城市產(chǎn)業(yè)物流園普遍存在規(guī)劃定位不明、倉儲空置率偏高、與產(chǎn)業(yè)融合度不強、投入產(chǎn)出效益不對等、人車調(diào)度管理難等挑戰(zhàn)。

　　“不少產(chǎn)業(yè)物流園業(yè)主也知道，通過數(shù)字化手段提升運營效率，擴大招商租賃范疇的重要性，但園區(qū)精細(xì)化運營涉及的操作流程太多，往往顧此失彼?！鄙鲜霾块T負(fù)責(zé)人告訴記者。在當(dāng)前環(huán)境下，若產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)不具備精細(xì)化運營與節(jié)能減排能力，很難實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

　　越來越多基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理服務(wù)商正依托自身產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)科技運營經(jīng)驗與數(shù)字化技術(shù)能力，向二三線城市輸出精細(xì)化管理、低碳運營服務(wù)，助力產(chǎn)業(yè)園區(qū)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化。

　　普洛斯資產(chǎn)管理服務(wù)ASP副總裁朱明接受21世紀(jì)經(jīng)濟報道記者專訪時透露，產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的精細(xì)化管理與低碳運營賦能，需站在產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)資產(chǎn)全生命周期出發(fā)，囊括選址、規(guī)劃、建設(shè)、招商、運營、升級與退出。

　　“我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，有些產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)階段，存在投資分析測算模型相對粗放的狀況，這會導(dǎo)致其運營效益未必能達到預(yù)期目標(biāo)?！敝烀鞲嬖V記者。這不但會影響產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的招商租賃與產(chǎn)業(yè)融合度，也妨礙產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)持續(xù)提升價值。

　　要助力產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)達到資產(chǎn)證券化門檻，絕非易事。眾多二級市場投資機構(gòu)不但會考察園區(qū)的租金收入、企業(yè)租戶數(shù)量增長趨勢，還會考察園區(qū)是否打造完善的低碳運營方案。

　　“目前資管機構(gòu)投資基礎(chǔ)設(shè)施REITs的一個明顯趨勢，就是他們?nèi)找孥`行ESG投資理念，要求產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的低碳運營方面先達到綠色認(rèn)證與零碳評估等標(biāo)準(zhǔn)?！币晃粐鴥?nèi)大型私募機構(gòu)資產(chǎn)配置部主管向記者透露，但這給物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)構(gòu)成更大的成本壓力，目前不少園區(qū)擔(dān)心環(huán)保投入回報周期過長，會加重財務(wù)壓力。

　　“鑒于當(dāng)前多數(shù)產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的實際狀況，我們正積極說服機構(gòu)投資者，將ESG投資考評標(biāo)準(zhǔn)側(cè)重于物流產(chǎn)業(yè)園區(qū)圍繞低碳運營的努力，通過認(rèn)購這些REITs產(chǎn)品激勵他們更好地落實低碳經(jīng)營。”前述券商資產(chǎn)證券化部門負(fù)責(zé)人指出。

　　精細(xì)化管理價值提升效應(yīng)

　　為了支持基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展，今年以來相關(guān)部門接連出臺多項措施。

　　此前，國務(wù)院辦公廳印發(fā)的《關(guān)于進一步盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資的意見》提出，要推動基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動產(chǎn)投資信托基金(REITs)健康發(fā)展。進一步提高推薦、審核效率，鼓勵更多符合條件的基礎(chǔ)設(shè)施REITs項目發(fā)行上市。建立健全擴募機制，探索建立多層次基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場。

　　6月19日，國家發(fā)改委印發(fā)《關(guān)于做好盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資有關(guān)工作的通知》指出，對具備相關(guān)條件的基礎(chǔ)設(shè)施存量項目，可采取基礎(chǔ)設(shè)施REITs、政府和社會資本合作(PPP)等方式盤活。

　　在政策驅(qū)動下，越來越多券商等金融機構(gòu)正積極挖掘產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的資產(chǎn)證券化機會。

　　“近期，我們走訪國內(nèi)多個城市產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)，發(fā)現(xiàn)他們的運營效率千差萬別?！鄙鲜鋈藤Y產(chǎn)證券化部門負(fù)責(zé)人直言。一線城市眾多產(chǎn)業(yè)物流園憑借產(chǎn)業(yè)融合優(yōu)勢，通過數(shù)字化技術(shù)大幅提升精細(xì)化管理能力，租金收入與企業(yè)租客雙雙增加，具有較高的資產(chǎn)證券化操作空間。相比而言，不少二三線城市產(chǎn)業(yè)物流園仍高度依賴人工調(diào)度運輸車進出與運輸工人裝卸流程，不但導(dǎo)致車等人、人等車現(xiàn)象持續(xù)增加，大量倉儲物流資源浪費，還影響企業(yè)的入駐熱情，因此租金收入難以達到預(yù)期。

　　“這給我們資產(chǎn)證券化帶來挑戰(zhàn)?！彼毖浴Ｒ环矫婧芏嗟胤秸e極推介當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)物流園區(qū)，希望進一步盤活當(dāng)?shù)卮媪炕ㄔO(shè)施資產(chǎn)；另一方面這些產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)缺乏足夠的精細(xì)化管理能力，導(dǎo)致財務(wù)數(shù)據(jù)難以贏得二級市場投資機構(gòu)認(rèn)可。

　　記者獲悉，為了解決粗放式管理痛點，目前不少城市物流產(chǎn)業(yè)園開發(fā)商都在嘗試引入第三方的數(shù)智資產(chǎn)管理解決方案，盡快解決倉庫空置率偏高、招商租賃能力不足、人車調(diào)度管理難、客戶反應(yīng)速度偏慢等痛點。

　　“但是，第三方數(shù)智資產(chǎn)管理解決方案能否實現(xiàn)良好效果，仍面臨諸多挑戰(zhàn)，因為空置率偏高與招商租賃能力不足等痛點，也與產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)在規(guī)劃建設(shè)期間定位不明、缺乏產(chǎn)業(yè)融合度存在密切關(guān)系?！币晃婚L期涉足產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)的信托公司創(chuàng)新部人士告訴記者。

　　在朱明看來，產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)若要實現(xiàn)精細(xì)化運營，迫切需要資產(chǎn)全生命周期服務(wù)，比如在提升招商服務(wù)能力層面，第三方基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理服務(wù)機構(gòu)不僅要提供眾多潛在企業(yè)資源，還要協(xié)助產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)根據(jù)區(qū)域經(jīng)濟特點做好城市產(chǎn)業(yè)數(shù)據(jù)調(diào)研、招商定位咨詢、市場推廣服務(wù)，全方位助力提升租賃率；在拓寬園區(qū)服務(wù)范疇層面，這些第三方機構(gòu)則需整合供應(yīng)鏈生態(tài)資源，一站式匹配園區(qū)業(yè)主與企業(yè)租戶的各類生產(chǎn)經(jīng)營與生活服務(wù)需求，提升租戶黏性與滿意度；在增強園區(qū)運營管理效率層面，第三方機構(gòu)還需通過科技運營管理系統(tǒng)輸出，解決園區(qū)運營人員、園區(qū)管理者、總部決策者的信息不對稱問題，借助高科技技術(shù)實現(xiàn)在線物業(yè)工作督導(dǎo)、風(fēng)險監(jiān)測跟蹤、設(shè)施設(shè)備管理等，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)管理的可視化與智能化。

　　“某種程度而言，產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)精細(xì)化管理所創(chuàng)造的價值提升，不僅僅是園區(qū)租賃客戶與租金收入的增加，還有園區(qū)供應(yīng)鏈管理成本得到持續(xù)優(yōu)化，實現(xiàn)真正意義的降本增效?！敝烀鞅硎荆壳捌章逅笰SP的科技賦能，已在二三線城市部分產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)產(chǎn)生一定成效。比如某些產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的倉庫租賃率實現(xiàn)翻倍增長。

　　在上述信托公司創(chuàng)新部人士看來，盡管產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)借助外部力量提升精細(xì)化管理能力有助于增強租金收入與客戶黏性，但隨著外部環(huán)境變化，越來越多投資機構(gòu)開始關(guān)注產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)突發(fā)事件對REITs產(chǎn)品穩(wěn)健運營與預(yù)期回報的沖擊——比如疫情反復(fù)或?qū)е履承┊a(chǎn)業(yè)物流園區(qū)入駐企業(yè)面臨經(jīng)營波折，或較大程度影響園區(qū)的租金收入穩(wěn)健性與可持續(xù)性。這意味著產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)在做好精細(xì)化管理同時，還需對企業(yè)租戶運營風(fēng)險、自身設(shè)備維護與突發(fā)事故應(yīng)對形成良好的預(yù)警機制。

　　在他看來，面對外部環(huán)境變化，產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)更需及時調(diào)整自身規(guī)劃定位，為不同行業(yè)提供高效倉儲物流服務(wù)，最大限度分散自身經(jīng)營風(fēng)險。

　　“目前，我們也注意到，越來越多機構(gòu)投資者希望一個基建設(shè)施REITs產(chǎn)品的底層資產(chǎn)包括不同區(qū)域城市的差異化產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)，從而最大限度降低單個產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險傳導(dǎo)效應(yīng)，令REITs底層資產(chǎn)能持續(xù)貢獻穩(wěn)健增長的租金收入。”前述國內(nèi)大型私募機構(gòu)資產(chǎn)配置部主管指出。但這背后，納入REITs資產(chǎn)包的各家產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)必須具備極高的精細(xì)化管理能力，已經(jīng)成為一種投資標(biāo)配。

　　低碳運營新考驗

　　值得注意的是，隨著ESG投資理念日益普及，越來越多機構(gòu)投資者都將產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)是否做到低碳運營，納入基建設(shè)施REITs產(chǎn)品投資決策的重要參考依據(jù)。

　　一位券商投行部人士向記者透露，此前他們向部分大型私募機構(gòu)開展基建設(shè)施資產(chǎn)證券化產(chǎn)品募資路演時，發(fā)現(xiàn)后者除了關(guān)注租金收入、企業(yè)租戶黏性、倉儲運輸資產(chǎn)維護狀況等傳統(tǒng)財務(wù)數(shù)據(jù)，還特別關(guān)心產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)是否引入光伏風(fēng)能發(fā)電的環(huán)保設(shè)備，持續(xù)降低園區(qū)碳排放量。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年國內(nèi)逾1.5萬個產(chǎn)業(yè)園區(qū)貢獻全國約1/3碳排放量，越來越多金融機構(gòu)將投資符合低碳運營條件的產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，視為踐行ESG投資理念的重要路徑。

　　但是，這對不少二三線城市產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)構(gòu)成新的運營挑戰(zhàn)。究其原因，一是有些產(chǎn)業(yè)物流園開發(fā)商自身面臨資金壓力，挺難增加環(huán)保設(shè)備投入，二是光伏風(fēng)能等環(huán)保發(fā)電的投資回報周期較長，令部分園區(qū)開發(fā)商心存顧慮。

　　“目前，我們正積極說服某些租金收入與企業(yè)租戶黏性較高的物流園區(qū)需增加節(jié)能減排投入，因為這已成為產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)能否滿足資產(chǎn)證券化要求的重要標(biāo)準(zhǔn)，甚至?xí)绊懰麄兡芊褛A得眾多投資機構(gòu)青睞而盡快實現(xiàn)項目退出。”前述券商資產(chǎn)證券化部門負(fù)責(zé)人指出。

　　朱明表示，鑒于國內(nèi)產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的實際運營狀況，普洛斯資產(chǎn)管理服務(wù)ASP正嘗試自主負(fù)責(zé)某些產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)的節(jié)能減排設(shè)備投資，助力后者實現(xiàn)“零碳轉(zhuǎn)型”。

　　“這背后，是普洛斯旗下?lián)碛胁簧僦铝τ谕苿赢a(chǎn)業(yè)物流園區(qū)零碳運營的基金，他們愿意將基于數(shù)據(jù)驅(qū)動的一站式零碳解決方案在國內(nèi)更多產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)普及推廣?！彼嬖V記者。

　　記者了解到，目前不少產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)實現(xiàn)資產(chǎn)證券化的另一大挑戰(zhàn)，是他們能否獲取二級市場投資機構(gòu)認(rèn)可的綠色認(rèn)證與零碳評估資質(zhì)，從而被納入后者的投資范疇。

　　上述券商投行部人士向記者透露，由于不少國內(nèi)大型資管機構(gòu)與私募基金對綠色認(rèn)證與零碳評估的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)偏高，導(dǎo)致能納入他們投資范疇的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)證券化產(chǎn)品偏少。

　　“目前我們正與他們積極溝通，希望他們不要拘泥于特定的綠色評估認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，而是聚焦越來越多產(chǎn)業(yè)物流園區(qū)正努力踐行低碳運營理念——通過投資相關(guān)REITs產(chǎn)品，可以督促后者更持續(xù)地做好低碳管理與減能減排工作?！彼嬖V記者。所幸的是，不少國內(nèi)資管機構(gòu)與私募基金已采納這項建議，令基建設(shè)施資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的投資資金逐步擴大。